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Media: China International Business
作者 Geoffrey Lewis
当人们谈论起中国的大规模的城市建设时，“绿色”一词却很少被强调。 在这场如火如荼的建设浪潮中，建筑对环境的影响似乎很少有人关切。然而，现在这种情况已经有所改变，中国的开发者们已经意识到建筑绿色化对环境的重要性
研究发现，绿色建筑对于可持续发展将是至关重要的。按照 UNEP （联合国环境规划署）的统计，建筑物的能耗已经占到国内总能耗的 25%，而且碳排放量所占的比例也在 25% 左右。如果建筑绿色化不能够广泛地普及，到 2020 年建筑能耗在总能耗中所占的比例将会上升到 35%。
目前，中国已经有建筑物开始申请能源与环境设计先锋 (LEED) 认证，尽管为数不多，但增长势头良好。LEED 认证是一个由美国创立且国际认可的建筑环保评估体系，一个可再生能源投资公司统计发现，美国的 LEED 建筑的平均能耗比一般建筑物低出 33%。
中国已经有 14 栋建筑物获得了 LEED 认证，还有一些在建的工程也有望获得这个奖项。根据USGBC（美国绿色建筑协会）的统计，中国国内还有 103 栋建筑已经注册申请 LEED 认证。
尽管这一数目同中国现有的建筑物总数相比只是微不足道的一部分，且对环境恶化的缓解也微乎其微，但它们也反应了中国不断增长的对环境友好的商务建筑的需求，只是这种需求来自于跨国公司，而不是本地企业。
LEED 引领建筑发展
长久以来，人们认为跨国公司对中国的环境方面的改变应该是微乎其微的。然而，现在中国有越来越多的建筑物按照可持续发展的原则进行设计和建造，这其中，外资跨国公司的推动功不可没。
现有的 14 座已经通过 LEED 认证的建筑物中，8 座是有外资跨国公司所建造，还有两座主要由外资公司所使用。LEED 建筑一般都是开发商自用、出租给单一租户或用作公司总部大楼，LEED 建筑的绿色功能能够带给使用者长久的利益。
缤特力 (Plantronics) 是一家总部设在加利福尼亚的著名的电子音响设备制造商，他们生产的耳麦设备曾经在 1969 年伴随宇航员登月，并传送了那句响彻历史的名言：“这只是个人迈出的一小步，却是人类迈出的一大步”。缤特力是第一家在中国申请 LEED 认证的跨国公司（2006 年），他们的在苏州设有工厂和办公地点。随后，诺基亚也在北京建立了自己的 LEED 金级园区，通用汽车、可口可乐和爱立信移动电话也为各自在中国的 LEED 绿色建筑在 USGBC 进行了注册。
绿色卖点
那些寻求跨国公司租户的国内外房地产开发商已经开始意识到这个趋势，并争相建造欲获得 LEED 认证的建筑项目。Tishman Speyer 是一个美国的房地产开发商，他们目前正在中国建设 3 个 LEED 项目，所有的项目都遵从统一的公司标准，并要在 2007 年使得所有的新建项目获得 LEED 认证，以吸引更多的外资客户入住。
根据建筑物环境友好程度的不同，LEED 的认证级别由低到高分为认证级、银级、金级、铂金级四种，最近刚刚建成的 LEED 金级认证项目——世纪财富中心的大部分空间都由外资跨国公司所租用。而法国的零售巨头家乐福也成为位于哈尔滨的银级认证项目——乐松购物中心的长期租户。这两个项目都由中国的开发商所建造，但目的都是吸引外资客户入住。
而侨福芳草地项目的建造也是这个趋势的有力证明。侨福芳草地是一座新建的多功能大厦，坐落于北京的商业中心，它有望成为中国首个获得铂金级认证的建筑物。Leo Hwang 是香港侨福建设企业机构的总裁，他表示，建筑的绿色化是吸引顶级国际租户的至关重要的因素。“该建筑的绿色化程度是使其区别于其他已有建筑的重要因素，我们正是靠建筑的绿色化来吸引租户，并战胜竞争者。”
Rob Watson 被成为“LEED 之父”，他现在是绿色建筑技术公司 (EcoTech International) 总裁。绿色建筑技术公司是一家绿色建筑咨询公司，其在中国的项目数不断上升，其中也包括侨福芳草地。Rob Watson 表示：“绝大多数（大型）跨国公司都在其自己的建设项目中使用绿色建筑标准，包括 LEED”，“这些公司发现他们的在地产方面的形象将会对公司产生如下层面的影响：公司的形象，吸引并留住优秀员工的能力以及在节约经营成本及承担环境责任方面的能力”。
同时，企业的社会责任 (CSR) 也要求公司在房产方面尽可能的绿色化。例如，诺基亚为了实现其社会责任，建造了新的绿色园区。而且，在成功建造金级诺基亚中国园区之后，公司将其建筑物的等级标准都调整为 LEED 金级标准。全球最大的商业房地产服务公司世邦魏理仕在办公地点选取时也将环境因素作为一个重要因素来考虑，尽可能地去租用 LEED 空间。世纪财富中心作为北京目前六处“绿色”办公区域中唯一可出租的一处，自然被世邦魏理仕选作办公地点。
外资跨国公司一般都愿意为获得认证的绿色空间支付高额的租金，而开发商也意识到绿色建筑的高额回报，尽管它们在建设时可能会成本稍高一些。
北京仲量联行 (Jones Lang LaSalle, JLL) 的总经理 Julien Zhang 表示：“LEED 认证建筑的租户通常都是高端客户”。的确，世纪财富中心是北京商业区中最昂贵的写字楼之一，短期内，北京新建的绿色建筑都将维持坚挺的价格，直至供求出现平衡。
外资跨国公司们已经意识到 LEED 认证建筑物带给他们的附加利益，最为明显的就是能源成本的降低。LEED 建筑可以作为吸引人才、留住人才并提高生产率的有效工具。以诺基亚为例，诺基亚将其新建的绿色园区作为卖点成功地吸引了那些不愿在北京郊区工作的员工。
Zhang 先生还表示：“许多跨国公司都愿以在潜在客户和员工心中留下环保的形象，而使用绿色办公空间显然是实现这一目标的捷径”。
在中国，“氾绿”——以绿色为名做不实宣传——经常不会收到责查，从而造成很多混乱，因此获得一个像 LEED 这样由第三方严格评估，并获国际认可的认证是非常必要。
正如侨福公司总裁 Hwang先生所言：“LEED 认证可以向我们的租户表明我们的确在环保上采取了实际行动，而不是在那里夸夸其谈，这在当前这个充满“氾绿”的社会中是十分宝贵的”。
国内公司的滞后
然而，中国目前对绿色办公空间的需求似乎仅限于外资跨国公司。这可能主要受经济因素所影响——绝大部分的国内公司都很难支付得起甲级写字楼的租金。在北京和上海，甲级写字楼的租金分别达到 200 元/平方米/月（相当于 29 美元）和 250 元/平方米/月（相当于 37 美元），而在中国，LEED 办公空间都属于甲级写字楼。仲量联行的 Zhang 先生表示：“在这一市场上，之所以跨国公司的数目会远远超过国内公司，主要还是经济能力的原因。”
由于 LEED 认证体系的标准十分严格，因而建筑物在设计和建造上都要求有较高的标准，因而会造成设计及建筑成本有所升高，但也不会上升到有些开发商所想象的程度：-Tishman Speyer 估计：在中国，建筑物欲满足 LEED 的要求，建筑成本将会增加 3-5%。
不过，即便国内公司能够支付得起甲级写字楼的租金，他们也不一定愿意去选择那些经过绿色认证的写字楼。Zhang 先生说：“这主要是因为大多数国内公司的环境意识比较差，而且他们在环境责任上所面临的社会压力也比跨国公司小。”
但他又补充说到，并非是中国的国内企业不关切环境或对能源的节约。最近，中石油在北京建设的总部大楼项目就说明了这一点。项目的建设者竭尽全力使能源效率最大化以降低能源消耗，但他们似乎无意为项目寻求绿色认证。
绿色的未来
随着全社会环保意识的增强和政府监管力度的加大，中国的国内公司也越来越重视环境保护，并开始考虑进驻绿色空间。EMSI 公司的一位经理 Yingchu Qian 说：“的确，在过去的几年中，中国政府有力地推动了绿色建筑理念在中国的普及”。
中国的住房和城乡建设部最近公布了自己的“绿色建筑评估标准”，尽管还没有对建筑市场产生很大的影响，但也表明了政府对绿色建筑标准的重视。 根据 EcoTech 公司的 Watson 的观点，中国新的绿色标准“更切合中国市场，并在开发商方面显示出了比 LEED 更为广阔的基础。”他同时也相信“随着认证成本的下降，获得中国的绿色标准和 LEED 认证的建筑项目会越来越多。”
从长期来看，这将吸引更多的国内公司在获得绿色认证的建筑中入住。但从目前来讲，对 LEED 认证及环境友好办公空间的需求主要还是来自外资跨国公司。
那些将公司运营转移到发展中国家的公司——通常是为了逃避发达国家严格的环境法律和条例以便获取更丰厚的利润——引领着这个需求，这也是外资商务在中国壮大的体现。
为了获得绿色空间，跨国公司事实上在驱动中国的房地产市场向绿色转变。这可能是这些外资跨国公司来到中国之前根本没有想到过的。
Geoffrey Lewis 是目前在北京从事研究工作的弗尔布赖特学者 (Fullbright Fellows)，主要研究中国绿色建筑的发展趋势。